【万达】340亿大交易的背后：万达商业物业作价仅7712元/平米

    340亿大交易的背后：万达商业物业作价仅7712元/平米

340亿大交易的背后：万达商业物业作价仅7712元/平米114%股权比例及2430亿估值从何而来？

2016年9月20日下午16时，登陆港交所637天的万达商业正式退市。

退市后的股东结构为：万达集团43.7%。

退市投资人14.27%。

其他股东35.8%。

此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。

同时，如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

然而随着内地新股上市审批趋严，万达商业ipo回顾a股之路困难重重，据1月26日证监会披露，万达商业目前在上交所提交ipo排队信息中位于未上会的第60位。

这340亿的投资里，腾讯出资100亿占比4.12%，苏宁和融创各出资95亿占比3.91%，京东出资50亿占比2.06%。

这笔交易的价格基准是以万达商业2016年的港股退市价格，加8%或者10%的年化收益率确定，对应万达商业整体资产作价2430亿元，按照2016年公司披露报表来看，市盈率为15倍。

按照2017年末万达商业的净资产2332亿来看，pb仅为1.04。

原因有三：1、万达商业是优质资产根据1月20日万达集团年会报告，2017年万达商业收入1125.4亿元，完成年计划的104.1%。

2018年目标1245.4亿元，目标同比增速10.66%。

其中，租金收入255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长30.3%，同店租金增速超过2位数。

2017年万达广场总客流31.9亿人次，同比增长28.1%。

2、万达商业是廉价的优质资产巴菲特说，我们投资股票的做法唯有当我们能够以合理的价格买到足够吸引人的企业时才行得通。

我们来评估一下这个资产的价值是否够便宜：第一，刚刚分析到，这2430亿的资产对应pb仅为1.04x，价格较a股其他地产公司（2x到4x的pb）及百货类公司（1.5~2xpb）来看，这个价格显著较低，因此安全边际较高。

截至2017年末，国内开业万达广场合计235个，累计持有物业面积3151.1万方（已扣除转让文旅、酒店减少的物业面积）。

如若本次交易的商业价格全部是3151万方的面积，那么本次转让股权价值对应物业面积价格仅为7711.6元/平方米。

印力用83.65亿元收购凯德20个购物中心，每平方米平均售价8805元／平方米。

3、四巨头为万达商业增信，助推a股上市成功有一个问题。

其实关键还是在于万达的战略野心——a股上市、轻资产运营以及实现1000个万达广场。

对于动用百亿资本投资万达的四巨头来说，进行万达商业这一轮pre-ipo投资，在无法控制主业情况下，参与这一轮投资的最主要目的是获得股权投资的溢价。

可想而知，面对未来上市交易所的聆讯，证监会的审批，万达商业的故事有了新零售的成分、有了零售生态圈的元素，有了重资产投资伙伴参与的背景，所以万达商业从此不是一个老王的万达的故事，而是一个新商业、新零售、新模式。

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